남경숙세무사-알기쉬운세금이야기

<1세대 1주택 비과세 요건>

법무법인 호람 대표 세무사 남경숙      경남여성신문 자문위원

양도일 현재 국내에 3년 이상 보유한 고가주택이 아닌 1세대 1주택의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세된다. 이와 같은 비과세 요건을 세분화하면 다음과 같다.

1. 1세대가 국내에 1주택을 소유할 것

2. 3년 이상 보유할 것

3. 미등기 양도 자산 및 고가주택이 아닐 것

4. 주택의 부수토지로서 도시지역 내의 경우에는 건물이 정착된 면적의 5배

(도시지역 밖의 경우에는 10배 이내 토지 포함)

<1세대란?>

가장 많이 빠지는 경우가 ‘1세대’의 개념이다. 법에서 말하는 1세대란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. 이 경우 가족이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 세법이 규정하는 ‘일시 퇴거’한 자를 포함한다.

다시 말해서 장인, 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 가족의 범위에 포함되며 같이 거주한다면 모두 1세대에 포함되어 모든 구성원을 통틀어 1주택만 소유해야 양도소득세를 비과세 적용 받을 수 있게 된다. 가족 구성원 중에서도 배우자의 경우에는 형편상 혹은 어떤 목적을 가지고 거주지를 달리 하더라도 항상 동일세대로 간주됨을 유의해야 한다.

그러나 , 자녀의 연령이 30세 이상이거나 소득세법의 소득 규정에 따른 최저생계비 수준 이상의 소득을 가지고 주민등록상으로 독립한 경우에는 1세대로 인정해주고 있으므로 이를 잘 이용하는 것도 절세효과를 누릴 수 있다.

<1주택이란?>

‘주택’이란 실제 건물의 용도가 사실상 주거에 제공되고 있는 건물인가에 의해 판단되어야 하며, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조나 기능이 본래 주거용으로서 주거에 적합하다면 주택으로 간주된다. 또한, 실상은 주거 용도가 아님에도 불구하고 사실상 주택으로 사용하고 있다면 그 또한 주택으로 간주 된다.

예를 들어, 오피스텔의 경우 업무용으로 등기되어 있다고 하더라도 사실상 주거용도로 사용되고 있었고 이를 과세관청이 입증한다면 양도 시 주택 수에 포함된다. 또 공부상에는 토지만 있고 주택은 무허가 건물이어서 주택등기가 되어 있지 않다고 하더라도 재산세 납세실적 등으로 사실상 주택의 소재를 확인한다면 주택으로 혜택을 받을 수 있다.

그러나 매수자의 등기 지연 등으로 1세대 2주택이 된 경우에는 매매계약서 등에 의해 1세대 1주택이 사실상 확인되면 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이를 잘 살펴 억울하게 세금을 내는 것은 피해야 할 것이다.